姚洋表示,下半年房地产产业的持续复苏,需要“三条红线”政策的调整

“房地产行业是实体经济对宽松货币最敏感的行业,所以当过去的货币政策宽松时,房地产行业的融资有了明显的改善。从过去十多年的经验来看,在10年期债券收益率下降后,大约三个季度房地产开发资金将有明显的改善。但是,最近这一段时间里,这一段年利率早已下降,房地产开发资金非但没有上升,反而越来越弱。传导到房地产融资。”中银证券首席经济学家徐高说。

6月份房地产销量有比较显著的回升,主要是由于个别城市政策调整带来的短期刺激,但仍处于过去同期的最低水平。房地产行业不能说正在复苏。

徐高指出,房地产政策需要供方加大力度,而不是放松需求。当房地产新开工和土地购置面积同比增长负30%~50%时,如果放宽房地产需求方面的政策,再加上之前集中供应地导致的地价上涨,房价暴涨,房地产政策又会陷入两难境地,所以现在需要的是多修房首先要恢复房地产开发商的正常经营活动。

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姚洋表示,下半年房地产产业的持续复苏,需要“三条红线”政策的调整。“比如说,第一条红线是剔除预收款项后资产负债率不超过70%,房企依赖预收款项可能是不对的,但应该对其调整时间,很快预收款项就不能算是你的资产,房企的一半都会踩到这条线,而且第三条红线也是。”真是不可思议。现金短债不止一笔。“如果我有现金,就去借钱吗 ”他说,根据“三红线”的限制,将房企分为四个等级,最好的绿色级房企信用也只能增加15%,其他都是限制,所以上半年房地产信用下降53%,悬崖勒马。

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姚洋还指出,要正确认识房地产信用,房地产产业有自然的金融加速器作用,即有房地产制造资产,有资产就可以抵押、借款。如果房地产信贷收缩,整个社会的信贷也会收缩。房地产的本质决定了这个行业必须背负高负债,现在就切断供应,不让他们负债,房企就没有流动性了,自然会倒下。

“事实上真正失败的房企,为了多元化经营,把房子的建设资金造车、做风投,所以真正做房地产并不是什么大问题,不能因为一些房企出了问题就说整个市场都有问题,”姚洋说。


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